大家好，我是观观。

前两天跟上海的一些资深的中介聊了聊，对楼市有了新的感知。

(相关资料图)

可能很多小伙伴不知道，我除了是魔都财观的创始人，还担任着上房联研究院的院长。

这也促使了我会经常跟战斗在一线的中介一起，探讨当下成交数据的走势，以及市场行情的变化。

因为， 只有站在一线，才能感受到楼市真实的温度 。

讨论之后，我们有了一些共同的认知。

对当下正在买房，或者想要买房的小伙伴来说，可以做出准确的选择。

很多人会觉得说， 上海楼市凉了 。

这句话， 对不同的人群，有着完全不同的感受。

最近的楼市就是这样。

身在其中，依然会感觉到焦灼。但置身事外，你会觉得上海的楼市已经凉了。

就是有点冰火两重天的 分裂感 。

这种感觉，不止对购房人群，包括卖房的房东、开发商都是一样的。

这种分裂感，最近已经到了很夸张的地步。

上海楼市正在上演赢家通吃的局面，并且，愈演愈烈。

在新房市场，大家可以明显的感觉到。

任何的板块，只要有多个项目同时推出，大家一定是 扎堆去选择最好的 。

前阵子，马陆板块同时推出了三个项目。

但几乎所有人都去扎堆认筹嘉悦云上。

很简单，就是在硬件条件差不多的情况下。

嘉悦云上更靠近宋校，新房虽然不承诺学区，但秉持“就近入校”的原则，嘉悦云上就比其他项目有更大的入学希望。

在过去，可能项目之间微弱的优势，并不足以拉开这么大的差距。

但如今，大家做选择的时候， 任何的优缺点都会被无限放大 。

这就导致在认筹的时候出现极端的情况，好的项目扎堆，略次的项目无人问津，或者差强人意。

这种情况， 冷门的板块，会更加的夸张。

冷门的板块，本身就有一定的局限性，大多都是本地客。

像金山枫泾的华发招商依云四季，一年可以卖出800套房子。

但板块内其他的项目，加在一起，可能都卖不出200套。

所以我们一直说，冷门板块的新房有一条铁律： 只有NO.1能活 。

所以，现在很魔幻的事情出现在新房市场，就是有些楼盘依旧需要积分，有高认筹比，不愁卖。但是有些项目，已经悄无声息的开启了分销模式。

发展下去，未来会更严重。

一来，市场的高分客户已经消化的差不多了。

二来，前些年新房市场太火了，加上限价，很多开发商对产品质量的把控并没有那么严格。这就会导致，未来有些房子，越来越难卖。

二手房也是同样如此。

大家更愿意去买板块内“最好”的小区。

或者换一句话， 越是贵的小区，在当下，价格反而越是坚挺。

比如张江板块，万科翡翠公园，几乎出来一套被秒掉一套。并且，出来的一些二手房源根本不需要通过中介，就直接被消化掉了。

碧云板块也是一样的，大家只盯着碧云尊邸。

即便价格已经很贵了，但大家在预算充足的情况下，宁可买最贵的。

这是因为，大家都知道， 靠房子套利的空间越来越小的时候，对房子本身的要求就会越来越多。

不管是买新房，还是二手房，大家对缺点的 容忍度 越来越低。

这就会导致，当出现一块“肥肉”的时候，就能马上吸引市场上所有的关注度。

几乎没有人愿意，在差不多条件的情况下，选择退而求其次。

这种马太效应之下，市场上最让人担忧的是。

老房子扎堆的高房价板块，可能会撑不住！

市场上的购房者，对房子品质的 要求空前高 ，非次新已经逐渐被淘汰。

目前陆家嘴的南滨江，已经开始逐渐被北滨江逆袭。

陆家嘴北滨江的九庐，挂牌单价已经快接近27万。在今年3月份成交房源中，低区楼层，也突破了22万单价。

这个价格，已经赶超最好的滨江段产品了。因为滨江凯旋门，最贵也只是挂25万，还有十几万单价的低区户型。

为什么北滨江会赶超南滨江？

只是因为，北滨江的产品，房龄更新一些，产品更时尚一些。

二手房市场上， 大家希望买到更新一点的房子。

特别是豪宅，钱付到一定的份上，对房子的要求会更高。有硬伤的房子，很快会淘汰出局。

所以，即便我们觉得北滨江的价格体系不太合理，但赤裸裸的现状就是如此。

楼市的分裂，已经到了近乎疯魔的程度。

从市场大环境来看，是冷清了许多。

二手房的带看量，3月份比2月份下降30%左右。4月份又比3月份下降30%。

目前有点像下雨天行情。

人少，但精准度高。

感觉一下子，热度下来了，但成交量其实还好。

整个4月份的成交，大概率会在1.8万套左右，没有很好，但也不差。

这就是因为，现在市场上的客户，更懂自己要什么。

对于买房的小伙伴来说。

不管是准备打新，还是选择二手。我还是建议多看看房子，在一线多了解一些情况。

毕竟，所有的新房，最终都会变成二手。

只有看懂二手，才能看懂楼市是怎样的。

大家或许不太了解，上海的二手房市场，即便是头部的中介，市场占有率也只有20%。

很多区域、板块都有王牌中介。

多跟这些中介聊一聊。

你才能感受到市场在发生怎样的变化。

楼市的变化比你想象中要快的多，一定要及时了解最新的动态。

甚至是卖房的房东，也可以多去了解一下市场，你才会知道，自己的房子到底好不好卖。

未来，市场上有3种二手房会很热。

这种热，不见得是涨。但会在第一波首先杀出重围。

①多年没新房供应，但现在有高分新房上市的板块。

比如，长风板块。

②板块有重大利好，供应比较紧张的。

比如张江、金桥、碧云。

③内中环补涨板块。

比如，古北、中兴路……

总结来说，这几类的共性就是， 完全没有弱的板块。

未来，一定是强者越强，弱者愈弱。

这种分裂，会让不同角度的人，感知楼市不同的温度。

如人饮水，冷暖自知。

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